借地権のトラブルは専門家に

Posted on 2017.9.25 By

平成4年に新法が制定されたものの、旧法による規定が排除されず残り、現在の契約でも旧借地権のものが多くみられます。旧法で契約しても、更新時に自動的に新法に切り替えられないということにその原因があり、新法による借地権契約に切り替えるためには、当事者間で改めて契約を取り交わす必要があります。借地権は、相続されて現在に至っている場合もあり、現在取り交わされている契約内容が旧法、新法、どちらによるものなのかをしっかりと把握しておくことが必要となります。契約内容や条件などを把握せずに安易に更新したり、新法に切り替えたりすると思わぬ不利益を被ることもあるため、わからない場合には専門家に相談することをおすすめします

建物を建てるために土地を借りる権利として存在する借地権は、地主と借地人だけでなく、親族なども巻き込んでトラブルが長く続く可能性が高いものでもあります。借地人が代替わりした際に、それまで一人であった借地人が、相続人が複数いることで代表者がなかなか決められず裁判で争うなどということも起こり得ます。借地人と地主の間のやりとりだけでなく、借地権が遺産分割協議の対象となるため、相続人同士でも欲がぶつかり合い、醜い争いが長期にわたって続くことにもなりかねません。代表相続人の決定や登記の確認など、専門的なことを安心して相談できる人をつくっておくと安心です。

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建物の建て替えと更新

Posted on 2017.9.22 By

旧法では、残存期間を超えて建物を建てる場合は、地主が即刻、異議を述べない限り、借地権が延長されてしまい、地主が契約を解除することができないのが原則となっていました。新法では、建物を再築する場合には、その時点で1回目の更新を終えていること、及び、地主の承諾を得ていることが条件となり、そうでなければ、地主の意思によって借地契約を解除することができるようになっています。地主が承諾せず、解約を申し入れたら借地権が消滅するという、地主を守る視点での法律となっているため、借地人には注意が必要となります。

旧法では、地主自らが土地を使用するなどの正当な事由がなければ、借地人の更新要求を拒絶することはできず、この正当な事由の解釈を巡り、争いが絶えませんでした。そこで、新法では、正当な事由の内容をある程度明確にして、立退料を支払うだけでも更新が拒絶できるものとなっています。旧法、新法、いずれの場合でも、契約を更新する場合は、借地上に建物があることが要件となっているため、建物を壊して駐車場にしたり、更地にしたりした場合には適用されません。これらのように、旧法では、借地人にとって有利な内容が多かったため、地主との間にトラブルが絶えませんでしたが、双方の便宜を図ることを目的として新法が制定されたおかげで、借地権を巡る問題が減少したと言えるでしょう。

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借地権の存続期間

Posted on 2017.9.21 By

現在、有効とされている借地権には、旧法借地権と平成4年に制定された新法借地権の2種類に区別することができ、どちらの法律によって契約が結ばれているかによってさまざまな違いが生じます。新法と旧法の最も大きな違いは、借地権の存続期間です。新法では、建物の種別に関係なく30年となり、当事者間で定めればそれよりも長い期間で契約を結ぶことも可能となります。旧法では、コンクリート造りや石造りなどの堅固な建物とそうでない建物で30年、20年と10年の差があり、20年よりも短い期間で契約を結んでいる場合には、「期間の定めがないもの」としてみなされてしまいます。

また借地権の存続期間も旧法では堅個、非堅個によりそれぞれ異なりましたが、新法では建物の構造にかかわらず最低30年 (それ以上の期間は自由) とされました。

借地権を更新した後の存続期間に関しては、新法では1回目が20年、2回目以降が10年と定められており、いずれの場合でも当事者間で規定より長い期間を設定することができます。一方、旧法では、堅固な建物が30年、層でない建物が20年となっており、存続期間の定めがある場合には、建物が朽廃しても借地権は消滅しませんが、定めがない場合には借地権自体が消滅します。また、建物が滅失してしまっても借地権の効力を対抗できないものとされていたため、新法では、契約期間満了前に建物が朽廃しても、残存期間中の権利が保護されるようになっています。

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借地権の種類と特徴

Posted on 2017.9.20 By

建物を建築するときに必要となる土地には、所有権と借地権の2つの権利があります。土地を所有している場合には、何の問題もなくマイホームでもアパートでも建てることができますが、借地権しかない場合には、建物が自分の所有物であっても、毎月、土地の所有者である地主に地代を支払う必要があり、借地人という立場になります。地主から土地を借りて建物を所有する目的の借地権には、地上権と貸借権があります。借地権を所有して、一戸建て住宅を建てる場合のほとんどは、貸借権です。住宅を売却したり、転貸ししたりするためには、地主からあらかじめ承諾を得る必要があります。一方、分譲マンションに適用されるのが地上権で、土地の権利を登記することができるとともに、地上権をもつ土地に建っている建物を第三者に売却、転貸しすることも自由にできます。

借地権のメリットとしては、土地に対する固定資産税や都市計画税がかからないこと、自分で土地を購入するよりも安い借地権付き建物として所有することができるとともに、借地権を売却することもできること、などがあげられます。ただし、どんなにいい建物を建てようとも、土地はあくまでも地主の所有物であり、住宅ローンと同様に毎月の地代が発生することや、借地借家法上で地主との間にさまざまな制約やトラブルが生じやすいなどのデメリットが存在するのも事実です。増改築や名義変更をする際には、手数料が発生するとともに、売却や増改築の際には、地主の承諾が必要となること、所有権をもつ土地に比べて、売却額が低くなってしまうことなどの問題もあります。

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